Nos preguntan habitualmente si la inversión en NUDA PROPIEDAD es realmente una buena opción para rentabilizar el capital invertido.

La respuesta es más que evidente; por supuesto son inversiones que gozan de muy alta rentabilidad para el comprador. Se trata de compras de activos inmobiliarios, a precio inferiores al mercado, cuya rentabilidad se encuentra implícita en la diferencia entre el precio de compra, la revalorización futura del inmueble, y el valor de mercado futuro una vez se recupere la inversión.

Teniendo en cuenta además, que son adquisiciones donde habitualmente no interviene financiación bancaria, lo que implica una notable reducción de costes al no haber pago de intereses, comisiones de apertura, levantamiento registral de la carga… y que no se reflejan en la CIRBE, por lo que el comprador puede gozar de mayor libertad para adquirir con financiación otros activos de forma adicional.

Se tratan de inversiones que aumentan el patrimonio inmobiliario de la parte compradora, y que, además de ofrecer elevados beneficios económicos, también ofrece la posibilidad a la parte vendedora (personas de la 3ª edad), disfrutar de su última etapa de vida de manera desahogada y solvente económicamente. Es una importante ayuda hacía un colectivo de personas vulnerables, que les permite disfrutar de una vejez digna y pudiendo acceder a los cuidados personales y sanitarios que merecen. Se trata por tanto de una inversión solidaria con las personas mayores, siendo habitualmente, su última opción para disponer de ingresos suficientes que les permita vivir con tranquilidad económica y en sus propios hogares.

La rentabilidad de la inversión en nuda propiedad puede variar significativamente dependiendo de varios factores, como la edad del usufructuario, el valor del inmueble, la ubicación y las condiciones del mercado inmobiliario en general. A continuación, se presentan datos concretos y una explicación sobre cómo se calcula y proyecta esta rentabilidad.

1. Concepto de Rentabilidad en Nuda Propiedad

La inversión en nuda propiedad implica adquirir el derecho de propiedad de un inmueble, excluyendo el usufructo, que permanece en manos del vendedor (normalmente una persona mayor) hasta su fallecimiento o hasta un término pactado. La rentabilidad se deriva principalmente de:

• Descuento Inicial: La diferencia entre el valor de mercado del pleno dominio del inmueble y el precio pagado por la nuda propiedad, que es menor debido a la retención del usufructo por parte del vendedor.
• Revalorización del Inmueble: Aumento del valor del inmueble con el tiempo, que beneficia al nudo propietario una vez que adquiere el pleno dominio.
• Condiciones económicas de la operación. En función de si la compraventa se realiza con un solo pago, o bien mediante la renta vitalicia, o bien en una combinación de ambas.

2. Datos Concretos sobre Rentabilidad

Descuento Inicial

• Edad del Usufructuario: Cuanto menor sea la edad del usufructuario, mayor será el descuento. Por ejemplo, para una persona de 70 años, el descuento puede oscilar entre el 50% y el 60% del valor del pleno dominio. Para una persona de 80 años, el descuento será menor, alrededor del 30% al 40%. Por tanto, el desembolso de capital a realizar será inferior en usufructuarios más jóvenes si bien el retorno de la misma teóricamente tardará más en llegar.

En función de los objetivos del inversor, si por ejemplo se tiene la intención de aumentar el patrimonio a futuro, quizás pensando en sus propios herederos, la compra a personas de menor edad le asegura una menor inversión económica y además una mayor rentabilización del activo a medida que la inflación permitirá un mayor aumento del valor del inmueble adquirido. En cambio, si el inversor se plantea la compra para obtener un rendimiento a un plazo más corto, escogerá usufructuarios de mayor edad que le implica una menor tasa de descuento en la compra pero con un plazo de retorno de la inversión más reducido.

Se debe considerar también que es una inversión que no necesariamente debe esperar a la finalización del usufructo para obtener rendimientos, en cuanto que la nuda propiedad se puede vender en cualquier momento, aumentando además su valor a medida que el usufructuario va cumpliendo años y reduciendo por tanto su esperanza de vida.

Ejemplo Numérico:

• Valor del Pleno Dominio (Mercado): 300.000 €
• Valor de la Nuda Propiedad (Con Descuento): 150.000 € (si el descuento es del 50%)

En este ejemplo, el comprador paga 150.000 € por una propiedad cuyo pleno dominio está valorado en 300.000 €, obteniendo un «descuento» de 150.000 €.

Revalorización del Inmueble

• Tasa de Revalorización Anual: Históricamente, el mercado inmobiliario en España ha experimentado una tasa de revalorización que puede variar ampliamente en función de la ubicación, tipos de interés, inflación… pero podemos considerar una media del 2% al 4% anual, dependiendo de las diversas circunstancias macroeconómicas.

Rentabilidad Total Estimada: La rentabilidad total puede estimarse combinando el descuento inicial con la revalorización del inmueble.

Cálculo de Rentabilidad Anualizada:

Supongamos un aumento promedio del valor del inmueble del 3% anual y una duración esperada del usufructo de 10 años:

• Valor del inmueble tras 10 años (3% anual): 300.000 € * (1 + 0.03)^10 = 403.000 €
• Rentabilidad nominal: El nudo propietario habrá invertido 150.000 € y al final del usufructo, el inmueble podría valer 403.000 €, dando un beneficio bruto potencial de 253.000 €.

La rentabilidad anualizada se calcula considerando tanto el descuento inicial como la apreciación del valor del inmueble:

• Inversión inicial: 150.000 €
• Valor final: 403.000 €
• Beneficio bruto: 253.000 €

Este cálculo es simplificado y no considera posibles gastos adicionales como impuestos, mantenimiento o posibles devaluaciones del mercado.

3. Consideraciones Finales

• Horizonte Temporal: La rentabilidad depende en gran medida de la duración del usufructo, que es incierta y depende de la esperanza de vida del usufructuario.
• Variabilidad del Mercado: Las tasas de revalorización del mercado inmobiliario pueden variar considerablemente, afectando la rentabilidad esperada.

Conclusión: La inversión en nuda propiedad ofrece rentabilidades muy atractivas, debido a factores como el descuento inicial en la compraventa y al aumento del activo por el incremento de precios del mercado inmobiliario. Ofrece además seguridad financiera en cuanto que la inversión es en un activo físico que perdurará en el tiempo. Brinda también tranquilidad al comprador, en cuanto que no debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones de la vivienda, ni preocuparse en si perciben o no las rentas de alquiler, al contrario que en la inversión, también muy habitual, de comprar para alquilar, que se trata de inversiones, donde la implicación activa del comprador es más importante en cuanto que tiene que tener contacto habitual con inquilinos para el cobro de las rentas, posibles desperfectos del inmueble, cambios de inquilinos, modificaciones de precios en la renta, etc… Por tanto, invertir en nuda propiedad ofrece tranquilidad, seguridad y rentabilidad al comprador, y en contrapartida, permite mejorar la calidad de vida de personas de la 3ª edad (usufructuarios).

Sin embargo, es crucial que los inversores consideren cualquier riesgo asociado, como la duración incierta del usufructo y las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Es recomendable realizar un análisis detallado de cada oportunidad, como el que, desde MAYOR SOLUCIÓN, se ofrece en cada oportunidad analizada.