Sí es posible vender la nuda propiedad cuando solo uno de los cónyuges es propietario y, al mismo tiempo, proteger el derecho de ambos a seguir viviendo en la casa. La operación debe diseñarse correctamente para que el esposo o la esposa que no figura como titular pueda recibir un usufructo vitalicio y conservarlo incluso si el propietario fallece primero.
La clave no está únicamente en comprobar quién aparece como propietario en el Registro. También hay que determinar si el inmueble es la vivienda habitual del matrimonio, cómo se constituirá el usufructo y qué ocurrirá cuando fallezca uno de los cónyuges. Una redacción imprecisa de la escritura puede dejar desprotegida a la persona no propietaria o provocar dificultades posteriores.
¿Puede vender la nuda propiedad el único propietario de la vivienda?
Cuando una vivienda pertenece exclusivamente a uno de los cónyuges, esa persona es, en principio, quien puede transmitir su titularidad. Puede ocurrir, por ejemplo, porque compró el inmueble antes de casarse, lo recibió mediante una herencia o donación, o lo adquirió con carácter privativo.
En una operación de nuda propiedad, el titular transmite al comprador la propiedad desprovista del uso y disfrute. A cambio, se constituye o se reserva un usufructo que permite continuar utilizando la vivienda durante el periodo pactado, normalmente de por vida. El comprador pasa a ser nudo propietario, pero no puede ocupar la casa mientras el usufructo siga vigente.
En Mayor Solución analizamos primero la titularidad registral y la situación familiar, porque no es lo mismo vender una segunda residencia que disponer de la vivienda en la que convive habitualmente el matrimonio. Puedes consultar cómo funciona nuestro servicio de venta de la nuda propiedad y qué elementos deben estudiarse antes de formalizar la operación.
El cónyuge no propietario puede necesitar prestar su consentimiento
Que la vivienda pertenezca únicamente a uno de los esposos no significa que siempre pueda venderla sin intervención del otro. Cuando el inmueble constituye la vivienda habitual de la familia, el Código Civil establece una protección específica: para disponer de los derechos sobre ella se requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial.
Este consentimiento no convierte al esposo o a la esposa en copropietario ni le atribuye una parte del precio. Su función es proteger el hogar familiar y evitar que una decisión unilateral obligue al otro cónyuge a abandonar la vivienda. Por tanto, conviene distinguir dos cuestiones diferentes:
- La titularidad de la vivienda: corresponde a la persona que figura como propietaria.
- La protección de la vivienda habitual: puede exigir la intervención del cónyuge no propietario en la escritura.
- La titularidad del usufructo: debe establecerse expresamente si se desea proteger a ambos miembros del matrimonio.
En consecuencia, el cónyuge no propietario puede intervenir tanto para prestar su consentimiento a la operación como para aceptar el usufructo que se constituya a su favor. Son intervenciones con efectos jurídicos distintos y deben quedar claramente reflejadas.
Cómo dejar el usufructo al esposo o la esposa que no es propietario
El propietario puede vender la nuda propiedad y constituir el usufructo no solo para sí mismo, sino también para su cónyuge. De este modo, ambos conservan el derecho a utilizar y disfrutar la vivienda en las condiciones recogidas en la escritura, aunque antes de la operación únicamente uno de ellos fuera dueño.
En nuestro caso, cuando una pareja desea permanecer en la casa durante toda su vida, no damos por hecho que basta con reservar el usufructo al vendedor. Revisamos quién debe quedar protegido y trasladamos esa necesidad al diseño jurídico de la operación.
La escritura puede establecer un usufructo vitalicio a favor de los dos cónyuges, con una configuración que permita que el derecho se mantenga hasta el fallecimiento del último superviviente. Esto es especialmente importante cuando el propietario tiene más edad, problemas de salud o simplemente desea garantizar que su pareja no perderá el uso de la vivienda si él fallece antes.
El usufructo debe aparecer expresamente en la escritura
La convivencia, el matrimonio o el empadronamiento en la vivienda no sustituyen por sí solos la constitución de un derecho real de usufructo. Para que el cónyuge no propietario quede protegido frente al comprador y frente a terceros, el derecho debe formalizarse correctamente e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La escritura debe identificar a los usufructuarios y definir con precisión la duración del derecho. También debe señalar qué sucede cuando fallece uno de ellos, evitando que la muerte del propietario inicial provoque la extinción de la protección del cónyuge superviviente.
Usufructo simultáneo, sucesivo y derecho del superviviente
Cuando se quiere proteger a los dos esposos, puede pactarse un usufructo conjunto con una configuración adaptada a la finalidad de la operación. El objetivo habitual es que el pleno dominio no se consolide en el comprador hasta que fallezcan ambos usufructuarios.
La redacción puede contemplar que los dos disfruten del inmueble mientras vivan y que, tras el fallecimiento de uno, el superviviente conserve íntegramente el derecho de uso y disfrute. No conviene dejar este resultado a interpretaciones posteriores: debe expresarse de manera inequívoca en el título constitutivo.
Con nuestros clientes comprobamos que la escritura recoja la continuidad del usufructo a favor del superviviente. Este punto es decisivo porque reservar el usufructo únicamente al propietario vendedor no protege automáticamente al otro cónyuge después de su fallecimiento.
Qué ocurre si el propietario fallece antes que su cónyuge
Si el usufructo se ha constituido correctamente a favor de ambos y se ha previsto su mantenimiento hasta el fallecimiento del último, el esposo o la esposa superviviente podrá seguir residiendo en la vivienda. El comprador continuará siendo nudo propietario, pero no podrá tomar posesión del inmueble mientras permanezca vigente el usufructo.
En este escenario, el derecho del cónyuge superviviente no depende de heredar la propiedad. Procede directamente de la escritura en la que se constituyó el usufructo. Esto reduce la incertidumbre y evita que su permanencia en la casa dependa únicamente del testamento, de las legítimas o de un acuerdo con los herederos.
Por el contrario, si el propietario se reserva el usufructo solo para sí mismo, este se extinguirá normalmente cuando fallezca. El comprador consolidará entonces el pleno dominio y el cónyuge superviviente podría quedarse sin un derecho real que le permita continuar en el inmueble, sin perjuicio de otras protecciones legales que pudieran aplicarse a su situación concreta.
La pregunta esencial no es solo quién vende la vivienda, sino quién debe conservar el derecho a vivir en ella y hasta cuándo.
Ejemplo de una operación correctamente planteada
Imaginemos un matrimonio que vive en una vivienda adquirida por el marido antes de casarse. Él figura como único propietario y ambos desean obtener liquidez sin mudarse. Además, quieren asegurarse de que la esposa pueda permanecer en el piso si él fallece primero.
La operación podría estructurarse de la siguiente forma:
- El marido transmite la nuda propiedad de la vivienda a un comprador.
- En la misma escritura se constituye un usufructo vitalicio a favor de ambos cónyuges.
- Se establece expresamente que, tras el fallecimiento de uno, el superviviente conservará el usufructo.
- El comprador no podrá ocupar la vivienda hasta el fallecimiento del último usufructuario.
- La escritura se presenta para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El resultado es que el matrimonio recibe el importe acordado y mantiene el uso de su hogar. La esposa queda protegida aunque nunca haya sido propietaria, siempre que la constitución del usufructo se haya documentado de manera adecuada.
Pasos para vender con seguridad cuando solo uno es propietario
Antes de valorar ofertas, conviene revisar la documentación y definir qué protección necesita cada miembro del matrimonio. En Mayor Solución solemos abordar la operación desde una doble perspectiva: la obtención de liquidez y la continuidad residencial de la pareja.
El proceso normalmente incluye los siguientes pasos:
- Solicitar una nota simple: permite confirmar quién es el titular y qué cargas existen.
- Comprobar el carácter de la vivienda: hay que determinar si es el domicilio habitual del matrimonio.
- Definir a los usufructuarios: debe decidirse si el derecho corresponderá al propietario o a ambos cónyuges.
- Valorar la operación: el precio depende del valor del inmueble y de las características del usufructo, entre otros factores.
- Revisar la fiscalidad: la transmisión y la constitución del derecho pueden generar consecuencias fiscales diferentes para cada persona.
- Redactar y firmar la escritura: deben constar la venta, el consentimiento necesario y el régimen del usufructo.
- Inscribir los derechos: la inscripción aporta protección frente al comprador y frente a terceros.
Estos pasos permiten detectar con antelación problemas como hipotecas pendientes, discrepancias entre el Registro y la realidad, limitaciones derivadas de una herencia o una configuración del usufructo que no protege al superviviente.
Aspectos que deben quedar pactados antes de firmar
Además de identificar a los usufructuarios, la operación debe regular las responsabilidades que surgirán después de la venta. No basta con afirmar que el matrimonio podrá seguir viviendo en la casa; es recomendable concretar las condiciones de esa permanencia.
Entre las cuestiones que deben revisarse se encuentran el pago del IBI, las cuotas ordinarias de comunidad, las derramas, el seguro, las reparaciones ordinarias y las obras extraordinarias. Aunque la normativa distribuye determinadas obligaciones entre usufructuario y nudo propietario, la escritura puede desarrollar algunos aspectos para prevenir conflictos.
También debe analizarse si los usufructuarios podrán alquilar la vivienda, qué ocurre ante una mudanza voluntaria o cómo se acreditará la extinción del derecho. Nuestra guía sobre la nuda propiedad con usufructo vitalicio explica con mayor detalle el funcionamiento general de esta fórmula.
Errores que pueden dejar desprotegido al cónyuge no propietario
El error más importante consiste en pensar que el matrimonio garantiza automáticamente el derecho a permanecer en la vivienda. La protección más sólida en esta operación nace de un usufructo constituido e inscrito correctamente, no de una promesa verbal ni de la mera convivencia.
También conviene evitar estos problemas:
- Reservar el usufructo únicamente al vendedor cuando se desea proteger a los dos esposos.
- No especificar qué sucede tras el fallecimiento del primero de los usufructuarios.
- Firmar sin revisar si la vivienda tiene carácter habitual.
- Confundir el consentimiento del cónyuge con la adquisición de una parte de la propiedad.
- No estudiar los impuestos asociados a la transmisión y a la constitución del usufructo.
- Aceptar una valoración que no tenga en cuenta la duración esperada del derecho de uso.
Una operación de esta naturaleza debe adaptarse a la situación registral, familiar, fiscal y sucesoria de cada matrimonio. Las fórmulas genéricas no siempre producen el efecto que la pareja espera.
¿Y si la vivienda no es el domicilio habitual del matrimonio?
Cuando el inmueble no constituye la vivienda habitual familiar, la necesidad de consentimiento del cónyuge no propietario puede ser diferente. El titular podrá disponer de su bien con mayor autonomía, siempre que no existan otras limitaciones registrales, judiciales o derivadas de su régimen económico matrimonial.
Sin embargo, si el propósito es que ambos puedan utilizar la vivienda durante toda su vida, seguirá siendo necesario constituir el usufructo a favor de los dos. La titularidad exclusiva facilita la venta, pero no crea por sí sola derechos para el otro esposo.
La solución debe proteger a la pareja, no solo cerrar la venta
Vender la nuda propiedad cuando solo uno de los cónyuges es propietario resulta viable, pero exige separar tres decisiones: quién transmite la propiedad, quién debe consentir la operación y quién conservará el usufructo. Cuando se trata de la vivienda habitual, el otro esposo deberá intervenir en los términos legalmente exigibles, aunque no figure como dueño.
En Mayor Solución planteamos estas operaciones para que la obtención de liquidez no comprometa la tranquilidad residencial del matrimonio. Si la voluntad es que el cónyuge no propietario pueda seguir viviendo en el inmueble después del fallecimiento del vendedor, esa protección debe quedar incorporada de forma expresa a la escritura y reflejada en el Registro.
La decisión práctica más importante es solicitar una valoración y revisar el borrador de la operación antes de asumir compromisos. De ese modo, el usufructo puede configurarse para durar hasta el fallecimiento del último miembro de la pareja y el comprador conoce desde el principio cuándo podrá consolidar el pleno dominio.
*Este contenido ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico, notarial o fiscal adaptado a cada caso.
