Calcular el usufructo y la nuda propiedad es clave cuando hay una herencia, una donación o una operación inmobiliaria en la que una persona conserva el uso de la vivienda y otra adquiere la propiedad. La buena noticia: con dos o tres datos (valor del inmueble, edad o duración del usufructo) puedes obtener una cifra orientativa fiable.
En Mayor Solución trabajamos a diario con propietarios senior y sus familias, y vemos que el error más común no es la fórmula, sino confundir “valor civil” (lo que pactáis) con “valor fiscal” (lo que usa la Administración para liquidar impuestos). Por eso aquí lo explicamos con método, ejemplos y puntos de control.
Usufructo y nuda propiedad: qué significa cada uno (sin rodeos)
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien (por ejemplo, vivir en una casa o alquilarla y cobrar la renta) sin ser su propietario pleno. La nuda propiedad es la propiedad “desnuda”: se es dueño, pero sin el uso mientras exista el usufructo.
En la práctica inmobiliaria, este reparto aparece mucho en personas mayores: alguien mantiene el derecho de uso (usufructo) y otra parte adquiere la propiedad (nuda propiedad). En Mayor Solución lo abordamos con un objetivo muy concreto: que la operación sea clara, equilibrada y que nadie se lleve sorpresas en impuestos o en expectativas de uso.
Antes de calcular: qué “valor del inmueble” debes usar
Las fórmulas funcionan igual, pero el resultado cambia según el valor de referencia que tomes. Para no mezclar conceptos, separa estos escenarios:
1) Cálculo orientativo para negociar o entender la operación: suele usarse un valor de mercado razonable (precio comparable en la zona, tasación, etc.).
2) Cálculo con finalidad fiscal: en impuestos (herencias, donaciones, etc.) puede aplicarse el valor que corresponda según la normativa y el caso concreto. Lo importante es entender que la Administración puede no aceptar “el valor que os parece” si no encaja con el criterio fiscal aplicable.
En nuestro caso, cuando ayudamos a familias a planificar, solemos empezar con un valor de mercado prudente y luego contrastarlo con el criterio fiscal que corresponda. Ese doble check evita fricciones posteriores.
Cómo calcular el valor del usufructo vitalicio a nivel fiscal
El usufructo vitalicio depende de la edad del usufructuario (la persona que tendrá el derecho de uso). La regla práctica más extendida para valoraciones fiscales en España es:
Porcentaje de usufructo vitalicio = 70% – (edad – 20)%, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
La misma idea también se expresa como: 89 – edad (pasado a porcentaje), respetando los límites de 10% y 70%. Ambas formas llevan al mismo resultado.
Ejemplo 1 (vitalicio)
Vivienda valorada en 200.000 €. Usufructuario de 75 años.
- Cálculo del porcentaje: 89 – 75 = 14%.
- Valor del usufructo: 200.000 € x 14% = 28.000 €.
- Valor de la nuda propiedad: 200.000 € – 28.000 € = 172.000 €.
Fíjate en el patrón: cuanto mayor es la edad, menor porcentaje de usufructo y mayor nuda propiedad.
Cómo calcular el valor del usufructo temporal
El usufructo temporal se fija por un número de años (por ejemplo, 10 o 15). En ese caso, la regla práctica habitual es:
Porcentaje de usufructo temporal = 2% x años, con un máximo del 70%. Si el plazo es inferior a un año, muchas valoraciones lo computan como 2%.
Ejemplo 2 (temporal)
Vivienda valorada en 180.000 €. Usufructo por 12 años.
- Porcentaje: 2% x 12 = 24%.
- Valor del usufructo: 180.000 € x 24% = 43.200 €.
- Valor de la nuda propiedad: 180.000 € – 43.200 € = 136.800 €.
Si el cálculo te da más de 70%, recuerda el tope: nunca supera el 70%.
Tabla rápida: porcentajes orientativos de usufructo vitalicio por edad
Para ubicarte en segundos, aquí tienes una tabla orientativa con el método “89 – edad”. No sustituye el cálculo exacto, pero ayuda a detectar errores a simple vista.
| Edad usufructuario | % Usufructo vitalicio | % Nuda propiedad |
|---|---|---|
| 55 | 34% | 66% |
| 65 | 24% | 76% |
| 75 | 14% | 86% |
| 79 | 10% | 90% |
| 85 | 10% | 90% |
Observa el suelo: a partir de cierta edad, el usufructo llega al mínimo del 10% y ya no baja.
Cómo calcular la nuda propiedad (la regla que no falla)
La nuda propiedad se obtiene siempre igual: nuda propiedad = valor total – valor del usufructo. Primero calculas el usufructo (vitalicio o temporal), y después restas.
En Mayor Solución insistimos en un detalle práctico: si estás comparando propuestas o analizando una venta, revisa que ambas partes usen el mismo valor de referencia del inmueble. Si no, parece que “no cuadran” y el problema no es el porcentaje: es la base.
Casos típicos donde se usa este cálculo (y qué mirar)
El cálculo aparece en situaciones distintas, pero el punto crítico suele ser el mismo: qué derechos conserva el usufructuario y por cuánto tiempo.
- Herencias: frecuente que el cónyuge tenga usufructo y los hijos nuda propiedad. Revisa si es vitalicio y si afecta a toda la vivienda o a una parte.
- Donaciones: se dona la nuda propiedad y se reserva el usufructo. Atención a la fecha de valoración y a quién es el usufructuario.
- Venta de nuda propiedad: el propietario vende la nuda propiedad y mantiene el usufructo (normalmente vitalicio). Aquí importa mucho definir uso, gastos y conservación.
Con clientes senior, solemos aterrizarlo con una pregunta sencilla: “¿Qué necesitas garantizar en tu día a día?” A partir de ahí, encaja mejor decidir si conviene un usufructo vitalicio, temporal o incluso alternativas.
Errores frecuentes al calcular usufructo y nuda propiedad
Cuando algo “sale raro”, casi siempre es por uno de estos motivos. Si los controlas, evitas el 90% de los sustos:
- Usar la edad equivocada: debe ser la edad en la fecha de valoración (fallecimiento, donación, compraventa, etc.).
- Olvidar los límites: vitalicio no baja del 10% ni supera el 70%; temporal también tiene tope del 70%.
- Confundir duración: temporal es “X años”, vitalicio es “hasta fallecimiento”. No mezcles fórmulas.
- Base de valor inconsistente: comparar cálculos con diferentes valores de vivienda (mercado vs otro criterio) distorsiona todo.
- No definir gastos y responsabilidades: el número puede estar bien y aun así la operación ser mala si no se aclaran obligaciones.
En nuestro trabajo, vemos que el mejor antídoto es documentar: valor de referencia, fecha, edad/duración y resultado (porcentaje y euros). Si falta una pieza, vuelven las dudas.
Preguntas habituales
¿Quién paga los gastos si hay usufructo y nuda propiedad?
Depende del tipo de gasto y de lo pactado, pero suele distinguirse entre gastos ordinarios de uso y obras o cargas extraordinarias. Como cada caso cambia, lo importante es que quede por escrito para evitar conflictos.
¿Se puede vender una vivienda con usufructo?
Sí, pero la venta puede afectar a la percepción del comprador porque no adquiere el uso inmediato si el usufructo sigue vigente. Por eso, en operaciones de nuda propiedad es clave explicar bien el derecho de uso y su duración.
¿La fórmula sirve igual para cualquier inmueble?
La mecánica del porcentaje es la misma, pero el resultado final depende de qué valor del bien uses y del contexto (herencia, donación, operación entre particulares, etc.). Si el objetivo es fiscal, conviene contrastar el criterio aplicable en tu situación.
Una forma práctica de aplicarlo si estás valorando una nuda propiedad
Si estás en ese punto de decisión, te recomiendo un enfoque sencillo: calcula el usufructo con la edad/duración real, obtén la nuda propiedad por resta y, después, revisa tres cosas: el valor base usado, las condiciones de uso (quién vive, quién alquila) y el reparto de gastos.
En Mayor Solución, como empresa de soluciones inmobiliarias para personas mayores, solemos acompañar este análisis con escenarios: “si el usufructuario tiene 70 vs 80”, o “si el valor de mercado cambia”. Eso ayuda a tomar decisiones con calma y con números sobre la mesa. Si quieres entender cómo encaja en una operación real, puedes ver cómo trabajamos la empresas que compran nudas propiedades en contextos donde el uso de la vivienda es una prioridad.
Al final, calcular bien es importante, pero lo definitivo es que el acuerdo refleje lo que cada parte necesita y que el encaje jurídico y fiscal sea coherente. Con una base clara, el usufructo y la nuda propiedad dejan de ser “un lío” y se convierten en una herramienta útil de planificación.
